Nozione di fondo unitario - Cass. civ. ord. n. 34516 del 2022.

Con ordinanza n. 34516 del 2022, pubblicata il 23 novembre, la Seconda Sezione della Corte Suprema di Cassazione, accogliendo il ricorso proposto con il patrocinio degli Avvocati Cristina Cantù, Prof. Marino Marinelli e Francesco Baldon, ha enunciato il seguente principio di diritto: 
"“Il diritto di prelazione e riscatto del coltivatore diretto, proprietario del terreno confinante, previsto dall'art. 7 della legge 14 agosto 1971 n. 817, integrando una limitazione della circolazione della proprietà agricola e dell'autonomia negoziale, spetta nel solo caso di fondi confinanti in senso giuridicamente proprio, cioè caratterizzati da contiguità fisica e materiale, per contatto reciproco lungo una comune linea di demarcazione (sia essa meramente ideale ovvero materializzata con muri, siepi, recinzioni o altri segnali), senza potere essere esteso alla diversa ipotesi della "cosiddetta contiguità funzionale", ossia all’ipotesi di fondi separati ma idonei ad essere accorpati in un'unica azienda agraria. A tal fine per "fondo" deve intendersi un'estensione che abbia una propria autonomia colturale e produttiva, da intendersi riferibile sia ad una unità poderale (costituita da un complesso unitario di terreni non suscettibili singolarmente di autonoma coltivazione), sia ad un singolo terreno (anche di piccole dimensioni, che, rispetto ai terreni circostanti, sia distinto ed autonomo per caratteristiche della sua coltivazione e produttività), con la conseguenza che, nel caso di vendita di un complesso di terreni attigui tra loro e confinanti solo in parte con un fondo appartenente a coltivatore diretto, per stabilire se il diritto di prelazione debba essere esercitato in relazione a tutti i terreni oggetto della vendita, ovvero soltanto a quelli a confine con la proprietà dell'avente diritto alla prelazione, devesi accertare se quelli costituiscono un'unità poderale (nell'ambito della quale ogni terreno sia privo di propria autonomia coltivatrice), oppure un insieme di porzioni distinte e indipendenti l'una dall'altra per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive, giacché in questo secondo caso la prelazione può esercitarsi con esclusivo riferimento a quelle porzioni confinanti con il fondo del coltivatore diretto. Ai fini di tale ultima valutazione si deve tenere conto della presenza, nell’insieme di terreni venduti, di elementi strutturali, quali strade, idonei a determinare soluzioni di continuità nel compendio, evidenziando l’autonomia delle singole particelle che lo compongono”.
Suesteso principio risulta particolarmente interessante, risultando applicabile a fattispecie caratterizzate da una conformazione non unitaria dei terreni oggetto di prelazione da parte del proprietario confinante, fornendo utili elementi di valutazione allo scopo di stabilire l'unitarietà del fondo.