Rimessione a Sezioni Unite in materia di risoluzione del contratto di locazione: i canoni di locazione da percepire sino alla scadenza del contratto costituiscono danno risarcibile?

Con l'ordinanza interlocutoria dello scorso 9 novembre 2023 (n. 31276, rel. Scoditti), la Terza Sezione della Corte di Cassazione ha ritenuto di dover sottoporre alle Sezioni Unite la questione «se, in relazione alla risoluzione per inadempimento della locazione di immobili da parte del conduttore, è configurabile (e, in caso positivo, in quali termini) un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza del contratto».

Secondo l'orientamento tradizionale e prevalente, la risposta è positiva in quanto la risoluzione per inadempimento del conduttore frustrerebbe il programma negoziale della locazione in base al quale il locatore avrebbe specifico interesse al godimento indiretto del bene attraverso la percezione dei canoni di locazione. Nell'ambito di questo orientamento, più di recente si è valorizzata la differenza tra danno-evento e danno-conseguenza, unico risarcibile ai sensi dell'art. 1223 c.c., evidenziando la necessità di un giudizio che tenga conto del caso concreto nella sua interezza, e ponendo a carico del locatore sia la prova del danno sia quella di essersi attivato con mezzi ordinari per attenuare le conseguenze pregiudizievoli (art. 1227 c.c.).

Altro orientamento, nega che la mancata percezione dai canoni dopo l'avvenuto rilascio sia di per sé sussumibile dentro la nozione di "danno", ritenendo che esso possa sussistere solo in caso di inesatto adempimento dell'obbligazione di rilascio (art. 1590 c.c.), consistente nell'aver liberato l'immobile in condizioni tali da non poterne garantire il godimento al locatore né in via diretta né in via indiretta, locandolo ad altri conduttori. Nel negare che la mancata percezione di canoni futuri sia qualificabile come danno, se ne sottolinea il carattere di corrispettività rispetto alla privazione del godimento, evidenziando che essa non determinerebbe una diminuzione del patrimonio del creditore.